The social network

picture picture picture picture
logo

Магазин в ... пам'ятнику?

Сьогодні в Росії під охороною держави перебувають понад 80 тисяч об'єктів культурної спадщини (пам'яток історії та культури). Стан половини з них можна охарактеризувати як плачевний. А за останні 10 років, за словами міністра культури РФ Олександра Авдєєва, в країні загинуло близько 2 тисяч пам'ятників.

Один із способів врятувати те, що ще залишилося, - передати об'єкти у власність або довгострокову оренду підприємцям. Серед тих, хто зацікавлений у такій нерухомості, - ритейлери. Історичні та архітектурні пам'ятки нерідко виглядають привабливими для потенційних власників магазинів. Здається, самі стіни обіцяють удачу. Але чи так це?
Плюси і мінуси


  Безумовно, правильно обране місце для розміщення магазину - це половина успіху. Саме ця аксіома підштовхує підприємців відкрити торговельну точку в старовинному особняку. За словами Кіри і Рубена Канаян, провідних експертів компанії «Юніон-Стандарт Консалтинг», [1] перевага магазина в історичному будинку - це саме гарне розташування: центральні вулиці жвавого стріт-ритейлу [2] з інтенсивним пішохідним потоком.

Особняк може стати підходящим приміщенням для відкриття флагманського магазина [3]. «Про якісь особливі переваги пам'ятника архітектури можна говорити, якщо сам будинок знаходиться на шляху туристичних маршрутів або релігійного паломництва. Тоді торгова точка, маючи певну спеціалізацію, успішно використовує потік покупців даної території », - відзначають Кіра і Рубен Канаян.
  Однак, незважаючи на привабливі достоїнства розташування, більшість історичних будівель зовсім не пристосоване для торгівлі.

Серйозною перешкодою на шляху майбутніх власників стане технічний стан будівлі. Крім того, якщо будівля вимагає реконструкції, то всі дії, пов'язані з нею, підприємець повинен буде погоджувати з регіональними державними органами охорони пам'яток.
  
  І це тільки початок!
  Фасад пам'ятника архітектури - твір мистецтва, яке потрібно зберегти в первозданному вигляді. І саме ця особливість є першою перешкодою на шляху його перетворення в магазин.

Навіть звичайну вивіску не можна повісити без спеціального дозволу державних органів. Для його отримання необхідно за допомогою фотомонтажу або креслень проілюструвати, як буде виглядати фасад з новими елементами. І тільки після того, як ці зміни схвалить архітектурно-планувальне управління, можна розмістити вивіску.
  «Безліч обмежень стосується створення вітрин, вечірнього освітлення фасаду.

Тому нелегко витримати дизайн такого магазина в єдиному корпоративному стилі і при цьому не порушити історичний архітектурний ансамбль. Однак остання умова є головним при узгодженні проекту в державних органах, що відповідають за охорону пам'яток », - розповідає Олексій Нікітін, генеральний директор компанії« Квазар-2000 »(комплексний підхід до вирішення завдань з будівництву, ремонту і дизайну).

Експерт зауважує, що перешкодити погодженням можуть звичні атрибути сучасного будинку: кондиціонери, пластикові вікна та двері. Тому доведеться постаратися оформити «під старовину» сучасні продукти. «На сьогоднішній день існує чимало рішень, за допомогою яких можна замінити віконні конструкції в історичному будинку, не порушивши його зовнішній вигляд, - розповідає Рафік Алекперов, керівник відділу по роботі з клієнтами Групи компаній ПРОПЛЕКС (один із засновників російського ринку ПВХ-профілів). - Сучасні технології дозволяють виготовляти конструкції різної форми, розміру і кольору, які впишуться практично в будь-який історичний дизайн.

Наприклад, в Челябінську наш партнер - компанія «Максима» - в православному храмі Георгія Побідоносця встановила віконні системи PROPLEX-Optima. Був використаний коричневий у масі профіль, ламінований під дерево (імітація текстури махагони). Завдяки цьому сучасні системи скління органічно поєднуються з фасадами з червоної цегли ».


  
  Коли рідні стіни лише заважають
  Але не тільки фасад створює ряд обмежень і перешкод. Без якісного ремонту з переплануванням використовувати такі приміщення як магазини дуже складно. Мова найчастіше йде про тотальну реконструкції, в процесі якої внутрішня начинка будівлі майже повністю замінюється. Втім, зміни рідко стосуються стін. За словами Олексія Нікітіна, отримати дозвіл органів охорони пам'ятників на їхній демонтаж і зведення додаткових перегородок буде складно.

На такий крок влада йде в крайніх випадках, і то після проведення тривалих пошуків, перевірок і розрахунків.
  Це стає черговою проблемою для власника магазину. «Часто розташування несучих стін не дозволяє змінити планування внутрішніх приміщень. Вони мають складну форму, через що важко організувати ефективний маршрут покупців при самообслуговуванні.

В результаті, навіть у будинках, які спочатку були призначені для торгівлі (як «Чайний будиночок» або Єлисєєвський гастроном в Москві), площі не зовсім підходять для сучасних форматів ритейлу, - пояснюють Кіра і Рубен Канаян. - А перетворити в сучасний, ефективний торговий центр, наприклад, будинок 19 століття - це дуже складне завдання. Для її виконання доведеться залучати досвідчених фахівців: консультантів, архітекторів і дизайнерів, інженерів.

Оскільки будівлі мають свої яскраво виражені особливості, рішення проблем в кожному випадку індивідуально. Вимоги місцевої влади та органів нагляду також можуть відрізнятися ».
  
  А що всередині? Для того щоб будівля відповідала сучасним вимогам крім планування, необхідно привести в порядок комунікації. Модернізація інженерних систем тягне за собою ряд складнощів.

Основна проблема - істотні відмінності старих систем водопроводу, каналізації, вентиляції та опалення від сучасних. Наприклад, в будинках з камінним і паровим опаленням функції обігріву та вентиляції були поєднані за рахунок систем димоходів, труб і віддушин. В таких будинках комунікації доводиться створювати заново.
  Особливу увагу при реконструкції історичних будівель слід звертати на фундамент, який часто знаходиться в аварійному стані, погрожуючи пам'ятника обваленням.

Причиною тому може бути скупчення неоткачіваемой води або близькість грунтових вод, а також вібронагрузка - мікроскопічне струс через потік автотранспорту і метро. «Інженерне обладнання, яке є невід'ємною складовою частиною будь-якої системи життєзабезпечення будівлі (в тому числі і дренажної, необхідної для порятунку фундаменту від руйнування водою), при роботі може створювати досить значні коливання, - пояснює Роман Маріхбейн , інженер компанії GRUNDFOS (виробник насосного устаткування). - Історичні будівлі не розраховані на такий вплив, тому при реконструкції даних об'єктів важливо купировать такі вібрації.
  Як варіант, для агрегатів можна запропонувати облаштування масивних цоколів.

А в цілому, при підборі обладнання варто віддавати перевагу моделям, характеристики яких виключають сильну вібрацію. Таке завдання нашим фахівцем довелося вирішувати в проекті реконструкції театру ім. Станіславського і Немировича-Данченка в Козицьким провулку.

Тут для створення системи опалення, кондиціонування, вентиляції, пожежогасіння та підвищення тиску було встановлено кілька десятків насосів різних типів. Завдяки сучасному обладнанню вдалося повністю вирішити завдання щодо збереження та модернізації цього пам'ятника архітектури ».
  Проблема з вібрацією, яка виникає при модернізації інженерних систем будівлі, наочно ілюструє необхідність комплексного підходу до процесу реконструкції.

Сучасні будівельні технології принципово не ті, що кілька століть тому. І хоча з кожним роком вони вдосконалюються та поліпшуються, далеко не все, що добре в новій забудові, може бути сумісним з старими матеріалами і технологіями будівництва. «Одна помилка може привести історичний будинок в аварійний стан. Тому, крім отримання дозволів Санепідемстанції, пожежної служби, експлуатуючої організації (які необхідні для проведення робіт в будь-якому нежитловому приміщенні), перед здійсненням перепланування відповідний проект повинен бути погоджений регіональними державними органами охорони пам'яток.

Наприклад, у Москві ці функції виконує Комітет з культурної спадщини міста, відомий як Москомнаследіе, - розповідає Олексій Нікітін. - Проводити реконструкцію має право тільки спеціалізована реставраційна організація. По закінченні робіт документи подаються в префектуру округу, а потім в БТІ - для отримання нових документів, за якими заново оформляється свідоцтво про власність ».
  
  Сучасні матеріали - вигідне вкладення


  Отже, щоб вдихнути нове життя в старий будинок треба чимало інвестувати в ремонт приміщення. При цьому необхідно, щоб у підсумку простір став функціональним і комфортним, а експлуатація об'єкта - економічно вигідною. Так, наприклад, навіть повна заміна систем опалення і вентиляції не зробить магазин теплим, якщо будуть великі тепловтрати, викликані архітектурними та технологічними особливостями будови.

Тому при реконструкції пам'ятників архітектури немаловажним є їх майбутня енергоефективність.
  Будівля втрачає тепло через фасад, дах, та й підлогу. Характерні для старих будов товсті стіни й самі непогано зберігають тепло, але утеплення дозволяє істотно скоротити витрати на опалення навіть у таких будинках. Для теплоізоляції фасадів останнім часом активно використовують сендвіч-панелі, серед яких лідирують системи з пенополіуретановим середнім шаром.

Але зовнішні панелі далеко не завжди можуть бути використані в утепленні історичних будівель в силу естетичної несумісності з архітектурою фасаду пам'ятки старовини. В таких випадках застосовуються теплоізоляційні стінові панелі для внутрішньої обробки приміщень. Причому, деякі з них вже мають готове декоративне покриття, що позбавляє від необхідності робити додаткові опоряджувальні роботи.


  Покрівля старих будівель є джерелом серйозних теплових втрат. Вона, як правило, сильно зношена й вимагає заміни покриття. Вибираючи відповідне рішення, необхідно відштовхуватися не тільки від відповідного архітектурі будівлі дизайну матеріалу, але і його теплоізоляційних якостей. Так, покрівельні сендвіч-панелі або листовий метал, доповнений теплоізоляційним шаром, можуть заощадити 10-15% теплової енергії, необхідної для обігріву приміщення.

Найбільш вразливою в плані втрати тепла частиною фасадів залишається остекление. «Саме ПВХ-системи сьогодні - найбільш оптимальне рішення з точки зору теплоізоляції, у тому числі в процесі ремонту пам'яток історії та архітектури, - вважає Рафік Алекперов (ПРОПЛЕКС). - На мій погляд, кращим підтвердженням цього є приклади реконструкцій знакових об'єктів. Зокрема, наші системи встановлені в Третьяковській галереї, будівлі Київського вокзалу, Театрі на Таганці ».

У підсумку всіх перетворень зовні недоторканий у своїй первозданності архітектурний шедевр знайде новий внутрішній зміст у вигляді функціональної і дуже сучасної торговельної площі. Але не можна не помітити, що для цього можуть знадобитися чималі вкладення. Таким чином, щоб підрахувати, наскільки вдалою буде ідея - розмістити магазин у пам'ятці архітектури, - необхідно співвіднести ті переваги розташування, які отримує власник будівлі, з витратами, які він понесе в процесі його реконструкції.


  Прес-служба Групи компанії ПРОПЛЕКС
  
  
    
      [1] Кіра і Рубен Канаян - автори книг «Проектування магазинів і ТЦ», «Торгова нерухомість: виклики часу і перспективи».
    
    
      [2] «Стріт-ритейл» - це об'єкти роздрібної торгівлі на центральних і, як правило, пішохідних вулицях з великою прохідністю. [3] Флагманський магазин - «парадний магазин» (по-іншому - іміджевий магазин), який може створювати враження про всю мережі.

У них в першу чергу з'являється інформація про новинки і акції. Дані магазини в переносному сенсі утримують «честь мундира».





© Copyright stroyim.pl.ua. Цікаве про будівництво.